La llei d'habitatge està feta i les claus, sobri la taula. La norma contempla ara que els lloguers que es trobin en àrees de mercat tensionat seran regulats i topats, independentment que els immobles siguen propietat de grans forquilles o de petits propietaris, tant per a contractes d'immobles que estiguen al mercat de lloguer com per a nous contractes.
Estes límits variaran segons la modalitat de contracte i, sobritot, segons el perfil del casolà. En el cas dels petits propietaris que tinguen cinc immobles en una àrea tensionada, el límit s'establirà mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor, és a dir, el límit vindrà marcat pel contracte anterior, si bé l'acord preveu també una sèrie de bonificacions a estes propietaris per incentivar que posin els seus immobles en arrendament.
En el cas dels grans propietaris, el límit s'establirà mitjançant l'aplicació d'un índex de referència que començarà a elaborar-se ara i entraria en vigor l'1 de gener del 2025. Fins aleshores, durant el 2023 s'aplicarà el límit del 2% actual, mentre que el 2024 serà del 3 % a tots els contractes en vigor, independentment de la mida de la forquilla.
Fins ara, l'únic que se sap és que serà el INE (Institut Nacional d'Estadística) l'encarregat de definir-ho.
Es poden aplicar els límits de l'índex de referència de preus als nous habitatges que no hajan estat llogats en els darrers cinc anys, si així s'estableix a la declaració de zona tensionada.
Definició de grans forquilles
En este punt també entra en joc la definició de gran forquilla, que ha suposat una pedra al camí de les negociacions. El nou text entre l'Executiu i els aliats catalans i bascos rebaixa este concepte de deu immobles a cinc, principal petició d'Unidas Podemos.
D'esta manera, aquelles persones o empreses que tinguen en el seu poder cinc o més habitatges en una àrea qualificada com a tensionada -cosa que corre del compte de les comunitats autònomes- seran considerats grans propietaris i estaran subjectes a les seues pròpies consideracions.
Segons el parer dels partits, això “redueix l'especulació i l'acaparament” dels immobles pels fons voltor.
Zones Tensionades
D'altra banda, s'amplia la declaració de zones tensionades, la consideració de les quals pivota sobri dos condicions que no han de complir-se alhora, és a dir, bcaldrà que es compleixi una de les dos situacions perquè l'àrea puga ser declarada com a tensionada (a diferència del projecte que va aprovar el Consell de Ministres).
Els condicions són: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i els subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé que el preu de compra o lloguer de l'habitatge haja augmentat almenys 3 punts per sobri de l'IPC els cinc anys anteriors a la declaració d'àrea tensionada.
En este sentit, es rebaixarà de 5 a 3 punts el llindar daugment sobri lIPC per declarar les zones tensionades.
Més drets per als llogaters
Una de les grans millores passa per ampliar els drets dels llogaters. Així, el text recull que les despeses i els honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble hajan de córrer sempre a càrrec del propietari, cosa que fins ara únicament era de compliment per a les grans forquilles.
"El servei immobiliari es presta al propietari, i per tant serà este el que haja d'assumir les despeses que este servei generi“, resa en l'acord, cosa que estalviarà molt volum de desemborsament als que estiguen vivint de lloguer, cosa que posa el focus en els propietaris.
No obstant això, per evitar que estes intentin compensar estes despeses, el document també prohibeix que es puguen augmentar les rendes a través de noves clàusules, com la comunitat, les taxes d'escombraries, que no estiguen acordades prèviament.
"Això evita una possible via per al frau de llei en l'increment de rendes sota estes excuses“, assenyalen els grups parlamentaris, mentre l'articula apunta que “l'eliminació d'estes clàusules tanca una altra via de frau possible i protegeix els llogaters i els que busquen un contracte nou de lloguer”.
Al mateix temps, es contempla una pròrroga extraordinària d'un any per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica en els contractes d'arrendament d'habitatge, que s'acolliran als índexs desgranats anteriorment, i un augment dels percentatges de l'habitatge protegit per al lloguer passi de l'30 a l'40% al sòl urbanitzable en actuacions de nova urbanització i del 10 al 20% en sòl urbà no consolidat per a reformes o renovació de la urbanització.
Actualització amb l'IPC
S'elimina l'IPC com a índex de referència per a l'actualització anual de la renda dels contractes. Durant el 2023 s'aplicarà el límit del 2% en vigor, mentre que el 2024 serà del 3% i en endavant es crearà un nou índex en estes termes, més estable i inferior a l'evolució de l'IPC, que topi els augments de la renda per la renovació anual.
Habitatge Protegit
Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40% al sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20% a sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).
Els desnonaments
Pel que fa als desnonaments, es prohibeix que estes es duguin a terme sense data i hora predeterminada i augment del control de lAdministració.
De fet, s'hi inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, per poder-los ajornar més de dos anys, i l'accés obligatori als procediments d'alternatives per a les persones vulnerables.
A més, les comunitats autònomes poden articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportuns per fer-ho. D'esta manera, per primer cop es reconeix la capacitat de poder destinar els fons dels plans estatals per oferir alternatives habitacionals per a persones en risc mitjançant lloguers socials bonificats o reallotjaments de famílies en situació de vulnerabilitat, o qualsevol altra política que tingui com a objectiu oferir alternativa habitacional a estes persones i famílies.
Comunitats Autònomes
A més, les CCAA podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportús.
