L'equip redactor de l'Esborrany de la Modificació Puntual Nº 1 del Pla Parcial del Sector PPI/2 “Benalúa Sud” i el Document Inicial Estratègic. s'ha decantat pel projecte, dels quatre presentats pels propietaris, que permet albergar una torre que pot arribar a assolir una alçada de 16 plantes.
Esta torre s'ubica a una de les cantonades de la parcel·la, amb l'objectiu de minimitzar la barrera visual amb les edificacions del darrere i de compensar la volumetria del conjunt. Cal recordar que una part de l'edificació fabril, la que correspon a Harinas Bufort, es considera lucrativa, consumint aprofitament i conservant part de la volumetria, mentre que l'altra fàbrica, que pertany a Harinas Cloquell, es destinaria a equipament públic.
En esta proposta, es redueix l'edificabilitat a l'illa de la segona unitat d'execució, baixant l'alçada inicialment recolzada després del període d'exposició pública de 26 plantes, fet que implica la necessitat d'augmentar l'edificació residencial a l'entorn de les altres tres pomes dissenyades, per reduir la volumetria al voltant de les farineres i el seu impacte visual sobre les mateixes.
Dins l'entorn de la UE-2 s'ubiquen dos volums residencials. D'una banda, un bloc de sis alçades que s'ajusta a l'alineació a vial de les Farineres la longitud de les quals queda definida per la creació d'un pas entre les mateixes farineres i l'edifici, per crear una distància entre tots dos i connectar, alhora , el centre de la poma amb lús dotacional escolar existent de conformitat amb els objectius.
Es pretén que la poma on es localitzen les construccions industrials es converteixi en una àrea de nova centralitat tant a nivell de sector com del seu entorn urbà immediat, generant un ampli espai de noves dotacions i serveis per a el barri de Benalúa. L'àmbit de la modificació es concreta, fonamentalment, a la Unitat d'Execució Nº2 del sector, afectant, fora de la UE-2, només algun terreny actualment qualificat com a dotacional de propietat municipal.
Totes les alternatives proposades a l'Esborrany del Document Inicial Estratègic i del Pla de la Modificació puntual tenen com a premissa mantenir o superar, tal com estipula la legislació urbanística vigent, l'Estàndard Dotacional Global (EDG) del sector pel que fa a l'ordenació vigent.
Esta modificació arrenca amb el Document Inicial Estratègic i l'Esborrany del Pla que recollia quatre alternatives per a la nova ordenació, entre els quals eixirà el disseny futur. Per això, es va iniciar un procés de participació i consulta pública, tractant-se d'un document de caràcter obert amb què es pretenia demanar l'opinió ciutadana sobre els projectes plantejats, realitzades a partir de l'edificabilitat actualment prevista pel planejament i sense lesió a interessos de tercers.
Per a la selecció d'estes alternatives s'ha tingut en consideració el procés de consulta pública prèvia desenvolupat a la seu municipal. En este procés es va sotmetre a consulta un esborrany de planejament amb diferents alternatives, i sobre elles es va suggerir un debat-reflexió, els fruits del qual s'han concretat en forma d'enquestes emplenades, escrits d'al·legacions i suggeriments verbals en fòrums participatius.
Sobre esta base, i atenent els criteris exposats a l'informe tècnic que fixa la posició municipal després del procés de Consulta Pública Prèvia, s'han reformulat les alternatives inicials, plantejant com a resultat un total de dos opcions, totes raonables des del punt de vista satisfacció dels objectius i les bases de la modificació del Pla Parcial, faltant les determinacions que es dedueixin durant la fase d'avaluació ambiental estratègica, a substanciar davant l'òrgan ambiental autonòmic.
Inici del tràmit i sol·licitud d'avaluació ambiental
El regidor d'Urbanisme i Patrimoni, Adrían Santos Pérez, juntament amb la directora de l'Oficina del Pla General d'Ordenació Urbana, Leticia Martín, han iniciat, després de la primera exposició pública prèvia, la primera modificació Puntual del Pla Parcial de Benalúa Sud amb l'objectiu de mantenir, en la mesura del possible, els edificis, mantenir les zones verdes previstes i incrementar el sòl dotacional ja que no estava contemplat a l'anterior pla.
La Modificació Puntual, que ha estat aprovada per la Junta de Govern este dimarts, proposa una reordenació dels usos detallats del sector, amb la finalitat de generar una nova ordenació urbana compatible amb la preservació dels elements constructius de més rellevància patrimonial del conjunt industrial corresponent amb Harinas Bufort i Harinas Cloquell, en resultar l'ordenació actualment vigent incompatible amb el seu manteniment, preveient-ne la demolició i la substitució per nous volums d'ús residencial. Tot això, sense minva de drets actualment conferits pel planejament vigent.
Basant-se el conveni subscrit, la present Modificació Puntual del Pla Parcial de l'esmentat Sector està centrada fonamentalment a conservar els elements constructius del conjunt industrial, corresponent amb Harinas Bufort, que mantindrà la condició d'ús privat, i Harinas Cloquel, que passarà a ús municipal amb caràcter dotacional perquè tinguin més rellevància patrimonial amb la finalitat de façalitar-ne la conservació mitjançant l'establiment d'una ordenació de l'àmbit coherent i compatible amb els valors de les edificacions que es pretenen conservar.
L'abast de la modificació de planejament és doble, d'una banda, s'introduiran canvis en la zonificació del sector, afectant aleshores determinacions com a alineacions i volumetria. D'altra banda, tindrà un abast normatiu, ja que requerirà l'adaptació de part de la normativa del Pla Parcial per adequar-lo a les noves determinacions d'usos, volumetries i condicions d'edificació. A més, es modificarà el Catàleg de Béns i Espais Protegits del Pla Parcial, per incorporar-hi la part dels edificis industrials conservada i les seues normes de protecció.
La modificació plantejada, en resum, afecta terrenys classificats actualment com a sòl urbanitzable relacionats exclusivament a aspectes de l'ordenació detallada. Tampoc no suposa augment d'edificabilitat i es modifiquen zones verdes actualment previstes sense decrement de la seua superfície, la qual es veu compensada. Per acabar, no es preveuen efectes significatius sobre el medi ambient ni sobre elements estratègics del territori.
Així mateix, s'ha presentat sol·licitud d'inici de l'avaluació ambiental estratègica davant l'òrgan substantiu autonòmic acompanyada de l'Esborrany de la Modificació Puntual Núm. 1 del Pla Parcial del Sector PPI/2 “Benalúa Sud” i el Document Inicial Estratègic.
Conveni urbanístic
Amb data 14 de maig del 2021, l'Ajuntament va subscriure un conveni urbanístic per a l'Execució del Programa d'Actuació Integrada de la Unitat d'Execució Nº2 del Sector I/2 “Benalúa Sud” del Pla General Municipal dOrdenació dAlacant. Les mercantils Harinas Cloquell, SL i Bufort Urbana, SL són propietàries de la totalitat del sòl privat inclòs en este àmbit.
Disposa d'una superfície aproximada de 8.355 m2, i el seu ús predominant és el residencial, i s'admet com a compatible el terciari. Està prevista una edificabilitat total de 19.606 m5.024. Així, es preveu que l'Ajuntament tindrà 3.700 metres per a ús dotacional, que era inexistent a l'anterior projecte, que es corresponen amb l'extensió dels edificis de farineres. A l'acord assolit, a més es preveu entre 4.600 i XNUMX metres quadrats per a zones verdes.
Pel que fa a volumetries, es van proposar diferents alternatives tant de disposició com d'alçades. Les propostes contemplen des d'edificis de fins a 26 alçades fins a edificis d'un màxim de 10 segons la superfície ocupada. S'hi considerarà l'impacte dels volums proposats en relació amb els recursos paisatgístics més rellevants de l'entorn del pla. En tot cas, caldrà mantenir la perspectiva i la continuïtat visual del carrer García Andreu des de l'Avinguda d'Aguilera fins a l'Avinguda d'Elx.
Esta proposta de programació permetrà completar el teixit urbà del barri de Benalúa, continuant la trama en sentit nord-sud i connectar-lo amb el front portuari i, finalment, materialitzar el desmantellament de les instal·lacions fabrils en què es desenvolupa l'activitat farinera actualment .
Com hem indicat, la present Modificació Puntual pretén una nova ordenació de l'entorn coherent i compatible amb el manteniment i la conservació de les edificacions industrials existents d'alt valor tant etnològic com cultural i paisatgístic, capaces d'acollir nous usos diferents a l'industrial un cop cessada la seua activitat, usos fonamentalment al servei de la ciutadania (terciaris i dotacionals).
Resulta, sens dubte, una aposta decidida per la conservació del patrimoni industrial d'Alacant, patrimoni que s'accepta hui com un element important del patrimoni cultural al qual se'l reconeix un interès historicoartístic i un valor material i social l'inventari, protecció i la conservació es fan imprescindibles per comprendre la societat contemporània i valorar l'herència rebuda de l'era industrial.
Compra de les fàbriques
L'abril del 2021, el Ple de l'Ajuntament d'Alacant va aprovar sense cap vot en contra, el Programa d'Actuació Integrada de la unitat d'execució 2 del sector Benalúa Sud que afecta les farineres, amb una superfície total urbanitzable de 8.355 metres quadrats, després de l'acord assolit amb les empreses propietàries, que en canviaran l'actual ubicació.
Un cop conclòs el projecte, es decidirà lús al que anirà destinat estes immobles. Des d'Urbanisme, s'estudia la possibilitat de dotar-lo d'un ús múltiple que pugui anar des de dependències municipals, cosa que evitaria el pagament de lloguers, o usos culturals o esportius.
El 2019 es va presentar la primera versió del programa i després de la seua exposició pública, es van recollir més de vint al·legacions majoritàriament relacionades amb la conservació dels immobles atès el valor arquitectònic dels mateixos. Tots dos edificis són obra del reconegut arquitecte Miguel López González, constituint exemples racionalistes destacats de l'escassa arquitectura de caràcter industrial de la ciutat d'Alacant.
En este sentit, es descarta l'enderrocament total dels edificis, ja que suposaria una agressió al patrimoni arquitectònic de la ciutat, per la qual cosa es proposa incorporar-lo al Catàleg de Proteccions d'Alacant.
